תאריך: 17-01-2023
בתמונה: .מצפה רינה לוד. צילום: אלונים גורביץ' אדריכלים + evolve media
אין זה סוד שההתחדשות העירונית שוטפת את כל הארץ כמעט והפכה לדבר הבא בכל הקשור למתן פתרונות דיור לתושבי ישראל. העיר לוד היא אחת הערים המובילות בארץ בהיקפי תוכניות הבנייה בהתחדשות עירונית בעיר הוותיקה, לצד שיפור תשתיות והעלאת רמת איכות החיים, כאשר מסביב לה מוקמות שכונות חדשות אטרקטיביות המושכות אליהן משפחות חדשות צעירות.
לוד מגיעה להישגים בהשוואה לקנה מידה ארצי בקצב האצת תוכניות התחדשות עירונית, גם במסלול רשויות בוועדות הממשלתיות וגם בתוכניות של יזמים פרטיים.
לאחרונה אישרו עיריית לוד, החברה הכלכלית והמבואה - המנהלת להתחדשות עירונית - לא פחות מ-19 חברות יזמיות שעמדו בתנאי סף שנקבעו במסמך המדיניות במיזמי פינוי-בינוי ברחבי העיר. מדובר בחברות מבוססות, עתירות ניסיון, מהשורה הראשונה, מהמובילות בישראל, שביצעו פרויקטים רבי היקף בתחום ההתחדשות העירונית ובכלל בתחום הבנייה בארץ.
העובדה שחברות בעלות מוניטין רב בתחומן מתמודדות על הזכות לבנות בעיר לוד, מלמדת יותר מכל על השינוי הדרמטי העובר על העיר, שהפכה בשנים האחרונות למבוקשת ביותר על ידי יזמים וקבלנים שרואים בלוד עיר אטרקטיבית ובעלת פוטנציאל כלכלי רב ומנבאים לה צמיחה והצלחה גדולה בשנים הקרובות.
תכנון לטווח הרחוק
בצד הכלכלי חשוב להדגיש עוד כי לוד נהנית בשנים האחרונות מעליית ערכי קרקע גבוהה יותר משמעותית מהממוצע הארצי. "הסיבה נעוצה במס' גורמים: תכנון רחב היקף ומגוון וחתימה על הסכם גג לשדרוג ופיתוח העיר, יצירת ודאות כלכלית ליזמים, יצירת ודאות חברתית מול התושבים שמעלה את המוטיבציה והשותפות, וכלה ביצירת פלטפורמה ברורה ומהירה לכל השותפים בתהליך", אומרת ניצה כרמלי, ראש המנהלת העירונית להתחדשות.
בתמונה: ניצה כרמלי. צילום: עיריית לוד
בעיר לוד מקודמות כיום תוכניות התחדשות עירונית בתחום המרקם העירוני הוותיק בהיקף של למעלה מ-25 אלף יחידות דיור בשלבים שונים של קידום ותכנון. הפעילות משקמת את העיר הוותיקה ומכניסה אלפי יחידות דיור נוספות לעיר - מחודשות וחדשות.
מה גרם לשינוי הדרמטי הזה שמציב את העיר לוד כמובילה בקידום מתחמי פינוי בינוי ובאחרונה אף זכתה בתקצוב לחמש שנים נוספות ע"י הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית?
מתברר שמספר סיבות חברו לכך. ראשית ניתן לציין את עצם הקמת המנהלת להתחדשות עירונית הפועלת כזרוע של החברה הכלכלית בלוד. נקודת החוזקה של המבואה - המנהלת להתחדשות עירונית בלוד - היא מעצם תכנונה על בסיס one stop shop. כלומר, הרשות, היזמים והתושבים מקבלים שירות וליווי מלא מקצה לקצה בכל התחומים הנדרשים ומתבססים על ארבעה מרכיבים עיקריים: תכנון, חברה, כלכלה ומשפט. מענים אלה למעשה, האיצו את תהליכי ההתחדשות בלוד באופן משמעותי.
עניין נוסף ולא פחות חשוב, הוא שיתוף הפעולה ההדוק בין כל הגורמים הפועלים בעיר: עיריית לוד ובראשה יאיר רביבו, הדוחף לקידום התהליכים לצד מתן עצמאות לעוסקים במלאכה, יחד עם מחזיק תיק התחדשות עירונית רפי יקותיאל, מינהל ההנדסה בעירייה והחברה הכלכלית, שפועלים כולם ללא לאות לקידום התהליכים.
התחדשות עירונית עבור ותיקי העיר
בלוד נערכים היטב לקראת תהליכי ההתחדשות העירונית המסיביים והקימו כאמור מבעוד מועד את "המבואה", מנהלת עירונית להתחדשות, שתפקידה ללוות את בעלי הזכויות בתהליך פינוי-בינוי החל מכנס הסברה ראשוני, דרך ליווי לבחירת נציגות ברמת הבניין הבודד והמתחם אליו משתייכים, וכלה בליווי ופיקוח בתהליך בחירת עו"ד מייצג דיירים, בחירת יזם ומפקח. עורכי הדין המלווים והיזמים נבחרים מתוך מאגרים שנבנו בקפדנות ואושרו על ידי הרשות כעומדים בתנאי סף להתחדשות עירונית.
העיר חולקה ל-16 מתחמי פינוי בינוי בהתאם למצב השכונות מבחינת מצבן הפיזי של הבניינים ומורכבות תושביהן והתוכניות מקודמות בשני מסלולים: מסלול רשותי – כלומר על ידי העירייה, ומסלול יזמי - כלומר על ידי יזמים באופן עצמאי. מרבית התוכניות אושרו בוותמ"ל וניתן לציין שפרויקט ראשון כבר יצא לדרך בשכונת גולדברג-הס על ידי חברת יומנטרה.
חשוב לציין כי כחלק מההיערכות העירונית היסודית לקידום ומימוש תהליכי ההתחדשות העירונית, גובש מסמך מדיניות רשמי להתחדשות המרקם העירוני הוותיק בלוד, שאושר במליאת מועצת העיר. מטרתו העיקרית של המסמך היא לעשות 'סדר' והכוונה לכל התהליך על ידי ריכוז כל המידע אודות המצב הקיים והמוצע בתחום המרחב הוותיק של העיר, מההיבטים החברתיים, הכלכליים והתכנוניים בשלבי התכנון והביצוע.
בתמונה: התחדשות עירונית בתוכנית בית הקשתות ברמת אשכול. הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות
מטרה נוספת היא להציג את הידע שנצבר בתהליכי ההתחדשות הקיימים בנוגע למאפייני ומשמעויות הליכי ההתחדשות העירונית השונים, גם בתחום הפינוי-בינוי ועיבוי וגם בשיפוץ וחידוש הקיים. על בסיס זה, בא המסמך להתוות את הדרך להמשך תהליכי ההתחדשות העירונית במרחב העיר הוותיק ולהנגיש את הכללים העירוניים לקידום תכנון וביצוע של מתחמי התחדשות עירונית.
לדברי כרמלי, "ככל שמקודמים תהליכי התכנון וקיימת ודאות למתווה תכנון, נפחי בינוי וכלכלה, הרכזים במנהלת שלנו נכנסים לתמונה ומלווים את בעלי הזכויות למכרזי יזמים באופן שקוף, כשבסוף התהליך משתתפים כל בעלי הזכויות בכנס הצגת יזמים ובבחירה אישית בקלפי לגבי היזם הנבחר מבחינתם. לאחר קבלת פרוטוקול חתום על ידי נציגות ועורך דין שמייצג דיירים, מתחילה המנהלת ללוות את היזם להסכם פיתוח מול אגף ההנדסה והגורמים העירוניים. גם כאן מלווה המנהלת את הדיירים לבחירת מפקח, אדריכל ושמאי מטעמם, מלווה את כנסי הצגת הדירות ובוחנת את המדידה של מצב קיים ומצב מוצע על מנת לוודא הלימה בתמורות בהתאם למדיניות העירונית".
בתמונה: הדמיית תוכנית ההתחדשות העירונית בפרויקט הס-גולדברג. הדמייה: HQ ארכיטקטים
כך בעצם הפכה המנהלת ל-one stop shop עבור הדיירים והיזמים לליווי מלא בתהליך ההתחדשות העירונית. עובדה זו מייצרת ודאות גבוהה מאוד וזה משפיע לטובה על נכונות הדיירים לשתף פעולה וכמובן על רצונם של יזמים מובילים להתמודד במכרזי המתחמים השונים בעיר.
כדי להקל על הדיירים בהליך הפרויקט, השאיפה בעיר היא להשתמש בקרקעות פנויות להתחלת תהליך הבינוי. "ככול שמתאפשר, אנו דואגים להעברת תושבי המקום לבניין מוכן", מסבירה כרמלי, "קרקעות אלו מוחזרות בשלבים מתקדמים לטובת התוכנית וכל זה על מנת להקל על תהליכי בניית אמון עם הציבור ולמנוע מעבר לשכירויות".
קרן אחזקה למען התושבים
לצד זה, העיר קידמה במסגרת המדיניות העירונית קרן אחזקה לעשר שנים במימון היזם ובהשתתפות סמלית של בעלי הדירות. הכספים בקרן נועדו לתשלומי ועד הבית והאחזקה במבנים החדשים על מנת לסייע לתושבים הוותיקים. כמו כן, מקדמת העירייה מנגנון של קרן פחת לתחזוקה לטווח ארוך.
"בימים אלה ממש מסתיימת עבודת ניתוח שערכה עבור העיר ד"ר דורית גרפונקל על מנת לדייק את עלות אחזקת המבנים בהתאם לאופי הבניין המשותף", אומרת כרמלי.
בתמונה: שיתוף פעולה הדוק עם התושבים בכל התחומים. צילום: עיריית לוד
תמיכה נוספת מגיעה באמצעות פיתוח מוכנות חברתית לתהליכי ההתחדשות. המנהלת מקיימת שותפויות עם גורמים שונים ומקיימת הכשרות לדיירים בתחומי התחדשות עירונית ותחזוקת מבנים עתידית. כמו כן, יוזמת פרויקטים חברתיים כמו הקמת שצ"פים (שטח פתוח בפעילות ציבורית) וטיפוח חצרות משותפות, פרויקטים לתיעוד תהליכי התחדשות ולהעצמת הקהילה כמו הפקות תיאטרון בנושא התחדשות עירונית, נשים מצלמות שכונה, ואף מוציאה קולות קוראים להחזרת החשמל לחדרי המדרגות.
אחד הפרויקטים המעניינים בעיר הוא פיילוט ייחודי של משרד הבינוי והשיכון, רמ"י והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (אחת מתוך ארבע ערים בלבד) במסגרתו ישמשו הכנסות המדינה משיווק קרקע בעיר לצורך יצירת כדאיות כלכלית לפרויקטים של פינוי-בינוי המקודמים בתחומן.
"כך ניתן יהיה לקדם גם מתחמים חסרי כדאיות כלכלית, שלא קודמו עד היום, על מנת להמשיך, לחדש ולשדרג את חיי התושבים בשכונות הוותיקות", אומרת כרמלי. "בינתיים העיר השתתפה במכרז לכלכליות עם שני תתי מתחמים מתוכנית שלמה המלך באוקטובר האחרון, שנמצא בשלב בחינה של הרשות הממשלתית".